たとえば雨漏りなど、住んでみて分ることもあります。普通は備わっているはずのものが、欠陥がある状態を「瑕疵（かし）」と言います。契約するときに分らなかった隠れた瑕疵があった場合の制度として「瑕疵担保責任」というのがあります。これは、重要事項説明書に記載しておかないといけない項目ですので、これが載っているかどうか必ず確認しましょう。
法律では、この瑕疵を知ってから1年以内でしたら、買主は売主に対して損害賠償請求ができます。契約後すぐに瑕疵が分った場合には、それが修復不可能であるならば契約解除をすることもできます。その瑕疵を売主が知らなかったとしても同じことです。
新築住宅の場合には、住宅の品質確保促進などの法律により、引き渡し後10年以内であれば、瑕疵担保責任を取ってもらえます。ただし、中古住宅の場合は、築年数も経っていますので、ある程度は傷んでますから、瑕疵担保責任は1年間と短くなっていたり、売買契約書で免除されていることもあるようです。契約するときには、この期間についても確認するようにしてください。
]]>まず、フラット35の場合は、床面積がマンションは30m2以上、一戸建ては70m2以上であり、住宅の適合証明を取得できることが条件です。財形住宅融資の場合は、マンションと一戸建て両方とも40m2以上280m2以下の床面積が対象となります（リ・ユースプラスマンションと住宅はまた異なります）。住宅の敷地や構造なども建築基準法などに適合することが条件で、適合証明が必要です。これらに対して銀行は特に条件もないので、利用しやすいでしょう。
ローン審査に関しては、キャッシングやクレジットカードの支払いを滞納していてブラックリストに載っている人は、5年間記録は残っていますから、住宅ローンの融資を受けるのは難しいかもしれません。車のローンもできれば購入前に完済しておきましょう。また、勤続年数も大事で、勤続3年以上の正社員であることが一つの目安となります。自営業の場合は、過去3年の収入も確認されます。転職したばかりの人だと厳しいところがあるかもしれません。
住宅ローンを借りるときに、団体信用生命保険（団信）も加入しておきましょう。契約者にもしものときがあったときには、保険金でローンを支払います。フラット35では任意ですが、残される家族のことを考えて加入されることをお勧めします。
マンションには、自室など個人が所有して使う専有部分と住民同士で使う共用部分とがあります。中古マンションを購入してリフォームすることを考えている場合、自由にリフォームできるのは専有部分のみになります。共同部分は勝手に手を加えることはできません。
法律によって、マンションの購入者には各部屋に区分所有権があります。マンションの規約によって、共用部分と専有部分の線引きが異なる場合がありますので、よく確認しておきましょう。
たとえば、ベランダやバルコニーは所有者が自由に使うことはできますが、共有部分となることが多いようです。それは、災害時の避難路になるので仕切り板前に邪魔になるような物を置くことは禁じられているからです。また、配管設備は共用と専用に分かれていて、メーターまでは共用部分、メーターから自室までは専有部分と考えられ、水漏れの際の修理に関しても原因部分によって負担者が違ってきます。玄関も共用部分と考えられています。それは玄関の扉を好きな色などにすると外観に問題がでてくるからです。
中古マンションを購入してリフォームする人は多いと思います。その際には必ず管理規約をよく読み、分らないことは管理組合などに確認しておきましょう。
まず、固定金利型。これは、最初から最後までずっと同じ金利です。フラット35はこの固定金利型になります。他のタイプに比べて高めの金利になっています。けれど、今後世の中の金利が上昇した場合でも、この固定型は最初のままで変わらないから、ローンの支払いも上がることがありません。支払い額がずっと決まっているので資金計画も立てやすいでしょう。
相談者の方が検討中のが変動金利型ですね。これは、半年ごとに金利を見直してローンの金利が決まります。半年ごとに金利を見直すのですが、返済額が変わるのは5年ごとになります。金利が上昇すれば返済額もアップします。金利が下がればお得な金利タイプでしょう。ただ、数十年の資金計画は立てにくいでしょう。
固定型と変動型を組み合わせたタイプが、固定金利選択型です。最初の数年間は固定金利で、その後は変動金利となります。このとき、また固定金利を選ぶこともできます。また、上限が設定された金利の範囲で変動するタイプもあります（上限金利設定型）。ほかにも、固定型、変動型、または固定金利期間が異なる固定金利の組み合わせなど、ミックスしタイプもあります。
ご家庭の経済状況によって、選択する金利タイプは違ってくるでしょう。自分たちの資金計画など考えて、自分たちに合う金利タイプを選んでみてください。
古くなった住宅を大規模な改修工事を施し、新しい付加価値をつけます。たとえば、耐震や耐火性を強化させたり、ＩＴ機能の充実を図ったり、水周りを一新させたりできます。大幅な修繕を行いますので、普段チェックできない防水や配管設備の状態を見ることができます。その際、欠陥が見つかれば、一緒に修繕でき、中古住宅の不安な部分も解消できるでしょう。
新築住宅に比べて安価な中古住宅だからこそ、その分をリノベーション費用に使うことができます。そのときに自分のライフスタイルに合わせた家づくりができるのが一番の魅力ではないでしょうか。リノベーション済みの住宅を購入するという手もあります。
また、リノベーションは、環境面でもメリットがあります。古くなった住宅を壊す従来の建て替えの方法では、大量の廃棄物を生み出してしまいます。その点、リノベーション住宅では、今ある住宅を大切に使うわけですから環境保護の意味合いもあります。「良いものを長く使う」という、今の時代に即したメリットもあるのです。ある程度は自分たちで修繕を行えば、費用も浮かせます。
ただし、リノベーションにもデメリットがあります。それは、リフォームよりも時間とお金がかかること。自分仕様にするために、売却するとき万人受けする物件でなかったら売却しにくい、などがあります。
できれば、住宅価格の1～2割は用意しておく方がいいでしょう。その上で、毎月どれだけ支払いができるのか考えてみましょう。毎月のローン支払い、マンションでしたら他に管理費や駐車場代などの支払いもありますから、すべての支払いがいくらまで考えてなら大丈夫なのかを検討します。
また、購入の際には諸経費が発生します。フラット35の住宅ローンを借りれば団体信用生命保険が任意加入となりますので、その保険料もかかります（他では金利に組み込まれている例が多いです）。火災保険料やローン申し込みの事務手数料が必要なこともあります。それら諸経費に加えて、引越し費用や引っ越しのための家具などの費用も用意しておくといいでしょう。住宅を購入すると固定資産税も毎年かかってきます。さらに、戸建ての場合自分たちで修繕費用も用意していないといけません。
また、ローンを返していくうちに家族の暮らしに合わせて必要なお金が出てきます。教育費や医療費、老後資金などが必要になってきます。いつ、いくらくらいのお金がかかるのか、などライフプランをシミュレーションして計画を立ててみましょう。また、ローン返済をきつめに組んでしまうと、給料が下がったときに困ってしまいます。その点も考慮して資金計画を立ててみましょう。
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住宅ローン返済では、返済期間の初めでは利息部分が多く、元金はなかなか減りません。返済の終りにしたがって利息も少なくなっていきます。だから、繰り上げ返済するならば、返済期間の早いうちにする方がお得ということ。元金も減らせますが、その期間の利息を大幅に減らすことができます。
繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2種類がありますが、返済期間を短くする期間短縮型を選ぶ人の方が多いようです。その方が総支払額を減らすことができるからです。ただ、月々の返済額は変わりませんから、資金に余裕がある場合の方がいいですね。反対に返済額を減らしたいのなら、返済額軽減型を選ぶといいでしょう。月々の返済額が下がれば、その分貯金ができます。そして、その貯金を次の繰り上げ返済に充てることもできます。
頑張って繰り上げ返済を行っている人の中に、貯蓄をほとんど残さず無理に返済している人もいるかもしれません。けれど、急に病気でお金が必要になったり、昨今の不景気で給料が下がったりした場合など、別のローンを借りるようになってしまっては本末転倒です。
中古住宅の場合、急に家の修理費用が必要になることもあるかもしれません。繰り上げ返済は無理なく行うことが一番大事なことです。
最近では、預金残高分は金利がかからないという住宅ローン商品があります。それが相談者の方が気になっている預金連動型住宅ローンです。東京スター銀行では「預金連動型スターワン」、ＨＳＢＣでは「スマート住宅ローン」の名称で扱っています。テレビＣＭなどで耳にした人も多いのではないでしょうか。
預金残高が500万円あった場合、住宅ローンの残高のうち500万円分の金利がゼロとなり、残りの借入金に金利がかかります。これは、繰り上げ返済したのと同じ効果がありますね。急な病気や子どもの進学のために、貯蓄に手をつけたくない人にはとても魅力的な商品となっています。
そういうメリットがある分、ローン金利が高めだとか、普通預金には金利がつかないというマイナスな面もありますので、よく検討した方がいいでしょう。できれば、ローンの半分以上の預金がないとトータルでお得とならないでしょう。もしもローンと同額の預金残高があれば、住宅ローン控除を受けながら、ローンの利息を払わなくてすみます。
他にも、優遇金利が付いているものや女性専用の住宅ローンがあり、選択肢は拡がっています。上手に活用すれば、トータルで何百万円にもお得に！ 住宅ローンを選ぶときには、充分検討してくださいね。
控除期間は10年間となります。もしもいい物件に巡り合い、購入を検討されているのなら、2010年中に購入するほうが控除額は多いでしょう。一般住宅の最高控除額は500万円、認定長期優良住宅は600万円。ただし、だからといって無理して早く買おうと衝動買いなどしないようにしてください。
この控除の対象となる中古住宅は、床面積50m2以上築20年以内のもの、または自身の安全基準を満たしている物件となります（耐火建築物は25年以内）。控除を考えるのならば、購入の際、対象物件かどうか確認しておきましょう。
また、贈与税ですが、住宅購入のための資金を直系尊属からの贈与に関しては、500万円までかからないという特例が発表されました。一般的な贈与の場合も110万円までかからないので、親や祖父母からの資金援助ならば、610万円まで贈与税がかからなくなります。この特例の期間は2010年末までとなっています。
この他には、相続時精算課税制度という相続税の前倒し制度があり、2500万円までの贈与に対して税金はかかりません。これを利用すれば、贈与の特例500万と合わせて3000円万まで援助を受けても税金はかからなくなります。実際の相続時には、このときのお金を含めて相続税を計算します。
そのような心配のために、引き渡し後最長5年間欠陥の保証をしてくれるのが「既存住宅保証制度」です。築15年以内の中古一戸建て住宅で、新築の際に公的な現場検査を受けている物件が対象となります。床面積の半分以上を増改築している物件は、この制度を利用することはできません。この制度では、購入した後に雨漏りや床の傾きがあった場合に、補修費用の大部分を支払ってもらえます。利用するには、申請料32550円と住宅検査が必要です。
また、この制度は買主だけでなく売主にも利点がある制度です。購入後、瑕疵担保責任制度期間に隠れた欠陥が見つかった場合、売主が補償しなければなりませんが、この既存住宅保証制度を利用すれば、補修負担も軽く修理できます。また、この制度の住宅検査を受けていることで、安心感が増しますから物件の価格も上げて売ることも可能です。
補修に必要な費用から10万円引いたものに、95％をかけた額が保証額となります。ただし、売主が宅地建物取引業者の場合は、80％かけた額です。構造上の主要部分と雨漏れなどの防水部分の欠陥が保証対象となります。それ以外の設備の欠陥は対象とはなりませんから、その点は注意してください。
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